Načrtovanje stanovanjske hiše
Če smo v prejšnjih letih le razmišljali o svoji novi lastni stanovanjski hiši, je morda ravno sedaj v času ponovnega gospodarskega razcveta pravi trenutek za udejanjenje teh razmišljanj. Od izbire najbolj ustrezne gradbene parcele pa do začetka gradnje hiše je dolga in marsikdaj tudi trnova pot. Pa čeprav na prvi pogled niti ne zgleda tako. Že pri izbiri primernega gradbenega zemljišča se bomo po vsej verjetnosti morali sprijazniti z določenimi kompromisi, saj bomo idealne parcele po naših željah zelo težko našli. Nadaljnjo pridobivanje projektne dokumentacije pa je več ali manj znano, da je stresna in dolgotrajna. Uveljavitelji novega gradbenega zakona, ki naj bi se začel uporabljati že z začetkom naslednjega meseca, zagotavljajo, da ta prinaša nekatere odprave administrativnih ovir in zmanjšanje potrebne dokumentacije, vendar na njega tako z laične kot z strokovne publike letijo številni očitki, zato je glede njegove dokončne vsebine kljub skorajšnji njegovi uporabi še marsikaj nedorečenega.
Prvi korak: izbira parcele
Če nimamo takšne sreče, da bi zemljišče podedovali, bomo kot prvo seveda morali izbrati ustrezno parcelo. Slovenija leži v takšnem geografskem področju, da imamo na izbiro res zelo raznovrstna področja za gradnjo hiše. Glede na to se seveda tudi razlikuje cena zemljišča. V večjih mestih in njihovih okolicah bo cena kvadratnega metra površine lahko tudi nekajkrat višja kot v odročnih vaških pokrajinah. Zato se kot prvo naj odločimo v kakšnem okolju sploh želimo živeti. Težko bomo namreč našli parcelo, ki bo blizu mesta in bo hkrati v mirnem odmaknjenem okolju. Če pa že najdemo takšno okolje, pa so običajno to luksuzna področja, ki imajo temu primerno tudi hudo zvišano ceno. Najbolje bo, če najdemo optimalen kompromis med našimi željami in našimi finančnimi zmogljivostmi. Lega in okolica parcele je torej gotovo eden izmed najbolj pomembnih adutov za izbiro. Ali je zemljišče na prisojni oziroma osojni legi, je v kotlini, strmini ali na ravnini. Je področje izpostavljeno padavinam, vetru, megli, vlagi, itd. Sonce je za bivanje odločilnega pomena, zato je pomembno, da je stanovanjsko zemljišče soncu dosegljivo čim večji del dneva. Kolikor bolj bo parcela v kotlini, toliko manj časa jo bo sonce dosegal. Če je parcela na strmini, bo sicer potreben obširnejši gradbeni poseg, vendar v primeru, da je ta na sončni legi, se nam bo to dolgoročno obrestovalo. Poleg tega bo tudi pogled na okolico bistveno drugačen kot v kotlini. Ravno pogled na parcelo in iz nje je eden izmed pomembnih argumentov ob izbiri. Kar nekako privilegiran položaj imajo tiste gradbene parcele, s katerih je lep in širok pogled na naravo ali tudi urbano okolje. Nasproten učinek imajo parcele, ki so v neposredni bližini visokega gospodarskega ali poslovnega objekta, prometne infrastrukture, ipd. Poleg oviranja sončnih žarkov povzroča tudi nenehen občutek utesnjenosti. Moteč dejavnik pri izbiri parcele je lahko tudi prisotnost hrupa. Njega povzročajo različni viri. Tako je na primer lahko vzrok bližina prometne ceste, tovarne, gostinskega lokala, različnih prireditvenih prostorov in podobno. Ob tem je pomembno, da si parcelo ogledamo ob različnih dnevih in času, saj bomo le tako dejansko prepoznali morebitne moteče dejavnike. Hrup nam sicer ob ogledih ali pričetku gradnje še ne bo tako hudo moteč, vendar nas bo s časom pričel vse bolj motiti. Ob tem si moramo seveda vzeti v zakup, da če bomo izbirali urbano okolje, bo hrup več ali manj prisoten. Cena zemljišča je precej odvisna od njegove dostopnosti in bližine prometnih povezav. Obvezno se naj pozanimamo ali dovozna pot na zemljišče poteka preko sosedove parcele, oziroma ali je sploh vrisana v zemljiško knjigo. V marsikaterem primeru se ravno zaradi dovozne poti zakomplicira cel gradbeni postopek. Bližina šole, vrtca, delovnega mesta, avtomobilske ceste ali železniške postaje je gotovo med najbolj pomembnimi argumenti za lagodno življenje. Pomembno vlogo igra tudi komunalna opremljenost zemljišča. To pomeni ali je na parceli možnost takojšnje priključitve elektrike, vodovoda, mogoče celo kanalizacije in plina. Hkrati naj vemo, da v kolikor ima parcela več omenjenih možnosti, toliko bolj se njena cena zvišuje.
Drugi korak: pridobivanje dokumentacije
Še preden sklenemo kupoprodajno pogodbo izbrane gradbene parcele, preverimo obstoječo dokumentacijo. Natančno naj preverimo vso dokumentacijo, ki zajema vpogled v pravno stanje zemljišča. Pregledati je potrebno pod kakšno kategorijo je zemljišče vpisano v zemljiško knjigo, ali parcelo bremenijo dolgovi, hipoteke ali najemi. Vsekakor naj ugotovimo kdo je nesporni dejanski lastnik parcele, oziroma ali je lastnikov več in koliko jih je. Za preverjanje dokumentacije je potrebno kar nekaj časa in tudi poznavanje zakonodaje. Zato je priporočljivo, če namesto nas to opravi za to pooblaščeno podjetje. Šele potem, ko se prepričamo, da je z dokumenti vse v redu, sledi sestava kupoprodajne pogodbe in njena overitev pri notarju. Njo nam lahko pomaga izdelati prej omenjeno pooblaščeno podjetje. S končanim nakupom zemljišča sledi vpis v zemljiško knjigo. Ta od leta 2011 poteka le še elektronsko. Če bomo vpis v zemljiško knjigo opravili sami, brez pomoči odvetnika, notarja ali nepremičninske agencije, se moramo najprej registrirati na spletni strani e-vložišča. Za registracijo bomo potrebovali kupoprodajno pogodbo in digitalno potrdilo, katerega si pridobimo na upravni enoti. V postopku pridobivanja dokumentov lahko nastopimo kot vložnik posameznih delov projekta, za izdelavo pa moramo najeti pooblaščenega strokovnjaka iz projektantskega ali arhitekturnega biroja oz. gradbenega inženiringa. Ta namesto nas in po našem pooblastilu poskrbi za vse potrebne dokumente. Celotna projektna dokumentacija nastaja več mesecev. V njej so številni načrti, soglasja in ostali dokumenti. Priporočljivo je, da izberemo projektantsko podjetje, ki je specializirano za načrtovanje stanovanjskih hiš in pripravo takšne projektne dokumentacije. Projektant izdela projektno dokumentacijo za gradnjo hiše po vnaprej znanem zaporedju. Najprej izdela idejno zasnovo objekta, nato idejni projekt. Sledijo projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, projekt za izvedbo ter na koncu projekt izvedenih del. Pri izvedbi celotne dokumentacije mora projektant arhitekt obvezno sodelovati z mnogimi drugimi strokovnjaki. Za statično stabilnost objekta je odgovoren gradbeni inženir, strojne instalacije načrtuje inženir strojništva, električne instalacije pa inženir elektrotehnike. Posamezni projekti morajo biti med seboj usklajeni. Sedanji pravilnik o projektni dokumentaciji več ne predpisuje obvezne pridobitve lokacijske informacije, jo pa priporoča, saj ta predstavlja pomemben zbirek informacij, povezanih z nameravano gradnjo.
Geodetski načrt
Kakršenkoli gradbeni poseg v prostor se začne s projektom, katerega podlaga je geodetski načrt. Ta je tudi obvezen začetni element za pripravo projektne dokumentacije. Njegovo vsebino, načrt izdelave in uporabo določa Pravilnik o geodetskem načrtu. Geodetski načrt sestavljata grafični prikaz geodetskega načrta in certifikat geodetskega načrta. Načrt mora vsebovati vse podatke o reliefu, vodah, stavbah, rabi zemljišč, rastlinstvu, prometni, energetski in komunalni infrastrukturi, geodetskih točkah, administrativnih mejah ter podatke o zemljiških parcelah. Izdelan mora biti za območje najmanj 25 metrov od skrajnih robov predvidenega objekta. Za stavbe mora biti izdelan z natančnostjo, ki ustreza merilu najmanj 1:1000. Kot izdelek se geodetski načrt uporablja v digitalni in analogni obliki. Analogna oblika je izključno izris na papirju. Geodetski načrt je lahko izdelan v 2D ali 3D obliki, odvisno od namena uporabe. Geodetski načrt lahko izdela geodetsko podjetje, ki izpolnjuje pogoje po zakonu o geodetski dejavnosti in ki ima po uredbi o določitvi seznama del na področju geodetske dejavnosti imenovanega odgovornega geodeta. Kakovost izdelanih geodetskih načrtov in čas njihove izdelave se od enega do drugega geodeta lahko precej razlikuje. Lahko ga izdela že v roku dveh tednov, lahko pa na geodetski načrt čakamo tudi mesec ali več. Kvalitetno izdelan geodetski načrt je predpogoj za dobro izdelano projektno dokumentacijo in je osnova za vse poznejše grafične prikaze v projektni dokumentaciji. Zato je pomembno, da izberemo izkušenega in priznanega geodeta. Najprej izbranemu geodetu pojasnimo naše zahteve in želje. On nam svetuje pri izbiri najprimernejše rešitve, sporoči rok izdelave geodetskega načrta in oceni tudi stroške v zvezi s tem. Zatem geodet na našem zemljišču bodoče gradnje posname vse obstoječe objekte in komunalne vode. Iz virov podatkov kot so geodetska izmera, zemljiško katastrski podatki in podatki o gospodarski javni infrastrukturi geodet izdela geodetski načrt. V primeru, da so podatki različnih vsebin glede na položaj neusklajeni, se ob izdelavi geodetskega načrta te podatke uskladi. Tudi, če podatki o mejah zemljiških parcel niso dovolj natančni, geodet meje skladno s predpisi uredi še pred prikazom mej zemljiških parcel v grafičnem prikazu. Poleg grafičnega prikaza mora obvezno k geodetskemu načrtu biti priložen tudi certifikat geodetskega načrta. Slednji vsebuje osnovne informacije o naročniku in izdelovalcu geodetskega načrta, o natančnosti, viru in času zajema ali pridobitve podatkov ter o pogojih za uporabo geodetskega načrta. Po novem mora certifikat vsebovati s kakšno natančnostjo je bila posneta GPS točka in kam je transformirana. Certifikat podpiše odgovorni geodet in s tem potrdi, da je geodetski načrt izdelan v skladu s predpisi in z zahtevami naročnika.
Sestava projektne dokumentacije
Celotna projektna dokumentacija je razdeljena na pet glavnih delov. Prvi je idejna zasnova (IDZ). Ta je namenjena pridobitvi projektnih pogojev in soglasij za priključitev pristojnih soglasodajalcev, ki so v nadaljevanju sestavni del vodilne mape projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja. Projektantu poskušamo čimbolj natančno razložiti svoje želje in pričakovanja v zvezi z velikostjo in obliko objekta, ter tudi notranjih prostorov. Projektant naj nam razloži katere naše želje je dejansko mogoče uresničiti v idejni zasnovi in pozneje tudi v arhitekturnem načrtu. Na podlagi idejne zasnove se od pooblaščenih upravljalcev javnega vodovodnega in elektro omrežja pridobi soglasja za priključitev električne in strojne inštalacije. Pooblaščena javna podjetja morajo podati soglasja za priključitev v 30 dneh od prejema popolne vloge. Ko dosežemo uskladitev naših želja, predpisanih prostorskih aktov na območju gradnje in zmožnosti naravne danosti zemljišča, se lahko izdela idejni projekt (IDP). To je sicer skupek sestava načrtov, ki nam omogočajo odločitev o najbolj ustrezni opciji nameravane gradnje. Pridobitev zahtevane gradbene dokumentacije ne smemo razumeti kot nek nujen strošek s strani države, od katerega mi nimamo nobene koristi. Če se bomo pri gradnji hiše dosledno držali navodil v gradbenem načrtu, ne bo prišlo do raznih napak, ki se sicer pri gradnji v lastni režiji in še posebej pri odstopanju od arhitekturnega načrta, pogosto dogajajo. To so predvsem različne konstrukcijske napake, ki povzročajo nezaželene toplotne mostove. Dosledno upoštevanje navodil načrta še toliko bolj velja v sedanjem času, ko so vse bolj visoke zahteve po energijsko učinkovitem objektu. Osnovna podlaga za izdajo gradbenega dovoljenja je projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD). PGD vsebuje vodilno mapo, načrte in elaborate. Sestavni deli vodilne mape so lokacijski podatki, izkazi in kopije pridobljenih soglasij (po novem zakonu so to »mnenja«). Lokacijski grafični prikazi projekta so razvidni iz geodetskega načrta, ki smo ga uvodoma prejeli. Omenjena mapa mora vsebovati izkaza o toplotni karakteristiki stavbe in njenem prezračevanju ter izkaz požarne varnosti stavbe. Med zahtevanimi načrti v primeru gradnje enostanovanjske hiše je potrebno predložiti le načrt arhitekture stavbe v merilu 1:100. Med zahtevanimi elaborati je potrebno predložiti geodetski načrt, zasnovo požarne varnosti in elaborat gradbene fizike. Vedeti je potrebno, da je PGD namenjen le za postopek izdaje gradbenega dovoljenja, ni pa namenjen kot pripomoček pri izvajanju del. Za pomoč pri izvedbi gradnje je potrebno pridobiti projekt za izvedbo (PZI). Ta vsebuje dopolnjene in podrobnejše načrte arhitekture, gradbenih konstrukcij, električnih inštalacij in opreme, telekomunikacijskih inštalacij in opreme ter strojnih inštalacij in opreme. Na podlagi tega projekta imamo določen izbor potrebnih materialov in načina izvedbe. Služi kot podlaga za sklenitev pogodbe z izvajalcem, ki na podlagi popisa opredeli vse stroške materiala in dela izvajalcev ter določi čas poteka gradnje. V preteklosti se je dogajalo, da so izvajalci prepričevali investitorje, da je PZI nepotreben dodaten strošek, saj že sami izvajalci v ponudbi predložijo vse stroške materiala in izvedbe. Vendar dejstvo je, da na osnovi podatkov iz PZI-ja lahko natančno primerjamo dejansko vgrajene količine materiala in obsega izvedbe. Izvajalec nam kaj lahko obračuna dodatno količino materiala in storitve, ki jo sicer sploh ne opravi. Naslednja faza je plačilo komunalnega prispevka. Višina zneska je odvisna od velikosti površine gradbene parcele, bruto etažne površine objekta in komunalne opremljenosti območja gradnje. Končni izračun se med občinami razlikuje. Prispevek je višji, če je električno ali vodovodno omrežje že na parceli, če je že urejena kanalizacija in javna razsvetljava, cesta asfaltirana, itd. Najpozneje v 30. dneh nam mora pristojni občinski urad izdati odločbo o višini komunalnega prispevka. Na koncu celotnega postopka upravnemu organu predložimo celotno projektno dokumentacijo. Na podlagi tega upravna enota izda gradbeno dovoljenje. Zatem na upravno enoto vložimo še vlogo za potrditev pravnomočnosti gradbenega dovoljenja. Po potrditvi, da upravna enota in pristojno ministrstvo nimata pritožb (8 dni od oddaje popolne vloge), prejmemo pravnomočen sklep, kar pomeni zelena luč za začetek gradbenih del na zemljišču. Pred pričetkom gradnje bomo morali poskrbeti še za zakoličenje hiše. Ta postopek opravi pristojno geodetsko podjetje. Z zakoličenjem terena se prenese tlorisni položaj stavbe iz projektne dokumentacije v dejanski prostor. Položaj stavbe mora biti točno na tistem mestu, ki je določen v projektni dokumentaciji. Najpozneje 8 dni pred zakoličenjem moramo občinsko upravo obvestiti o kraju in datumu zakoličenja. Pozicijo količkov se prenese na stavbne profile, ki se postavijo dovolj daleč, da ne motijo nadaljnjih gradbenih del. Za stavbni profil se na vsak vogal bodoče stavbe pričvrsti v zemljo tri močnejše količke v višini dobrega metra od tal. V vodoravni smeri na zunanjo stran količkov se zabijejo deske, nato pa se z napeto žico med dvema nasproti si ležečima profiloma določi lego in debelino zunanjih zidov. Po zakoličenju geometer izdela zakoličbeni načrt in izda zapisnik o zakoličbi.
Arhitekturni načrt
Ob izbiri arhitekturnega načrta hiše imamo dve možnosti. Tipski projekt ali individualni po naši želji. Vsi projektanti izdelujejo projekt po naročilu, nekateri pa ponujajo tudi tipske načrte hiš. Slednji je cenejši, saj je izdelan za večkratno prodajo. Poleg tega izbira tipskega načrta pomeni časovni prihranek, saj odpade usklajevanje želja in zamisli med naročnikom in projektantom. Nekateri imajo pomisleke, da si bodo z izbiro tipskega načrta pridobili zastarel projekt, ki ima upoštevane materiale in arhitekturno zasnovo izpred več let nazaj. Tega si s sedanjo močno konkurenco projektantska podjetja enostavno ne morejo privoščiti, zato se skoraj vse sedanje tipske načrte stalno posodablja. Različne okoliščine z lokacijo načrtovane hiše po eni strani in željami investitorja po drugi strani so nemalokrat razlog, da se kljub obširni ponudbi ne najde ustreznega tipskega načrta in je potreben individualen načrt. Arhitekturni načrt je zato sicer dražji, potrebno je nekaj več časa za izdelavo in uskladitev idejnega projekta. Vendar imamo s takšno izvedbo načrta hišo prilagojeno prostoru, v katerem bomo živeli, hkrati pa bodo naše želje kar najbolj upoštevane. To pa marsikateremu investitorju odtehta večjo investicijo in potreben čas. V preteklosti se je velikokrat zgodilo, da so se investitorji z izvedbo gradnje precej oddaljili od smernic arhitekturnega načrta. To ne samo, da zakonodaja prepoveduje in se s tem popači videz stavbe, ampak je zaradi statičnih zakonitosti lahko tudi nevarno. Vsekakor naj ravno pri izbiri načrta dobro razmislimo kakšno velikost in obliko objekta si želimo, in kakšna razporeditev prostorov naj bi bila. Hkrati pa naj tudi upoštevamo konfiguracijo terena in stopnjo dopustnega posega v okoljski prostor. Investitorji ob izbiri projektantskega izvajalca in tudi ustreznega arhitekturnega načrta žal še vedno vse prepogosto gledajo le na ceno, češ na ta račun se bo lahko še najhitreje privarčevalo. Vedeti moramo, da je kljub na videz visoki ceni strošek projekta za hišo običajno približno le 5% od celotnega stroška gradnje. To pa gotovo ni velik odstotek, če se upošteva, da je od tega nesporno odvisen končni videz in funkcionalnost hiše.
Energetska izkaznica stavbe
Evropska direktiva o energetski učinkovitosti stavb zahteva v vseh državah EU uvedbo energetskih izkaznic stavb. Ker se je k temu tudi Slovenija zavezala, mora lastnik stavbe pri njeni prodaji ali oddaji v najem za obdobje daljšega od enega leta kupcu oziroma najemniku še pred sklenitvijo pogodbe predložiti energetsko izkaznico stavbe. Pri novogradnji je energetska izkaznica obvezna sestavina projekta izvedenih del (PID). Energetska izkaznica stavbe je javna listina z vsemi podatki o energijski učinkovitosti stavbe in s priporočili za povečanje energetske učinkovitosti. Bolj kot podatki o rabi energije so na njej pomembni predlagani ukrepi za povečanje energetske učinkovitosti. Ta priporočila niso posplošena, temveč se nanašajo na vsako stavbo posebej, za katero je energetska izkaznica izdelana. S tem je energetska izkaznica stavbe še bolj izpopolnjena kot bolj znana energijska nalepka za električni aparat, na kateri je razviden le podatek o porabi energije pri delovanju aparata. S takšno izkaznico bo kupec ali najemnik bistveno bolj informiran o dejanski energijski potratnosti stavbe, oziroma kakšne stroške lahko pričakuje za porabo energije v stavbi. Pa tudi s kakšnimi čim bolj efektivnimi in ekonomičnimi ukrepi zmanjšati energijsko potratnost. Energetska izkaznica je lahko računska ali merjena. Merjeno izkaznico se lahko izda le za obstoječo nestanovanjsko stavbo. Računsko izkaznico pa se lahko izda za vse stavbe. Ta se določi na podlagi izračunanih energijskih kazalnikov rabe energije stavbe. Stavbo se uvrsti v razred energetske učinkovitosti glede glede na letno potrebno toploto za ogrevanje stavbe na enoto uporabne površine stavbe. Energetsko izkaznico lahko izdela le izvajalec s pridobljeno licenco Ministrstva za infrastrukturo in prostor. Ta mora v zadnjih petih letih, pred vložitvijo zahteve za izdajo licence, opraviti usposabljanje za neodvisne strokovnjake za izdajanje energetskih izkaznic. Prispevek za izdajo energetske izkaznice in strošek njene izdelave narekujeta njeno ceno. Višina prispevka je odvisna od namembnosti in velikosti stavbe, ter števila posameznih enot stavbe. Tako strošek kot kvaliteta njene izdelave sta odvisna od posameznega izvajalca.
Na pragu novega gradbenega zakona
Dosedanji zakon o gradnji objektov, ki velja od leta 2003 bo nadomestil novi gradbeni zakon, kateri je sicer že začel veljati od 17. novembra lani. Uporabljati pa naj se bi začel s 1. junijem letos. Novi zakon bo uvedel kar nekaj novosti in nadgradil določene ureditve, ki so sicer poznane v dosedanji zakonodaji o gradnji objektov. Cilji novega gradbenega zakona so predvsem v zmanjšanju potrebne dokumentacije, odpravi administrativnih ovir, legalizaciji neproblematičnih objektov in zmanjšanju investicijskega tveganja. Vendar hkrati zakon po novem nalaga več odgovornosti tako investitorju, kot projektantu in tudi nadzorniku. Z novim gradbenim zakonom naj bi se pridobitev gradbenega dovoljenja dosegla z bolj strnjeno in manj obsežno dokumentacijo, kot je ta potrebna z dosedanjo zakonodajo. Tako bo npr. dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) precej skrčena na najbolj pomembne tehnične lastnosti objekta in njegova potrebna soglasja. Pravilnik o projektni dokumentaciji bo podrobneje določal pripravo dokumentacije. Nova gradbena zakonodaja bo zagotovila tudi formalno pravno podlago za elektronsko informatizacijo vseh postopkov za pridobitev gradbenega dovoljenja. To naj bi dolgoročno pomenil tudi konec vseh dokumentov v papirni obliki. V celoti naj bi vsi postopki v elektronski obliki delovali do leta 2021. Za nekatere vrste gradnje in del je novi zakon olajšal pogoje. Tako po novem nam gradbenega dovoljenja za odstranitev objekta, manjšo rekonstrukcijo objekta in za začasen objekt, ki je namenjen prireditvam in za čas sezone ne bo več potrebno pridobiti. Posledično s tem tudi ne bo več administrativnih ovir, ki jih sicer prinaša upravni postopek. Za odstranitev objekta bo potrebna le še prijava za začetek gradnje, ki pa ne predstavlja upravnega postopka. Z namenom zmanjšanja investicijskega tveganja pri gradnji novega zahtevnega ali manj zahtevnega objekta nam bo z novim zakonom omogočena pridobitev predodločbe glede lokacijskih pogojev gradnje. S tem si bomo še pred izdelavo podrobne arhitekturne in inženirske dokumentacije pridobili s strani pooblaščenih organov mnenje ali je izbrana lokacija planirane gradnje sploh sprejemljiva in skladna s prostorskimi akti ter ostalimi pogoji. Ker lastništvo zemljišča ni pogoj za izdajo predodločbe, nam bo takšno mnenje prišlo še posebej v poštev še pred nakupom zemljišča. Upravni organ bo v postopku izdaje gradbenega dovoljenja glede lokacije zavezovala predhodna odločitev v postopku izdaje predodločbe. Še pred postopkom pridobivanja gradbenega dovoljenja nam bo upravni organ dolžan nuditi pomoč z osnovnimi informacijami o postopkih, potrebni dokumentaciji, veljavnih prostorskih aktih in potrebnih mnenj glede nameravane gradnje. Ker bo s tem manjša možnost predaje nepopolne dokumentacije, naj bi bil hitrejši postopek izdaje gradbenega dovoljenja. Novi zakon bo uvedel obvezno prijavo začetka gradnje. Prijavo s projektom o izvedbi del bomo pristojnemu upravnemu organu morali vložiti najkasneje osem dni pred začetkom gradnje objekta, za katerega želimo pridobiti gradbeno dovoljenje. S prijavo o začetku gradnje se naj bi zagotovilo evidentiranje in učinkovitejši nadzor nad opravljanjem del. S tem bodo tako vsi pristojni inšpektorji o tem obveščeni in bodo tako lažje pravočasno preverjali stanje na terenu. Gradnjo stavbe bo nadzoroval nadzornik, katerega bomo imenovali mi sami kot investitor. Nadzornik bo moral izpolnjevati pogoje za pooblaščenega arhitekta ali inženirja. Nadzor nad izvedbo gradnje za katero ne bo potrebno gradbeno dovoljenje, bo izvajal občinski inšpektor. Izvajanje gradnje brez gradbenega dovoljenja je prekršek tako za nas investitorja kot izvajalca gradnje. Z vidika pogojev gradnje nova zakonodaja določa, da mora biti novogradnja od meje sosednjega zemljišča oddaljena najmanj 4 metre, nezahtevni in enostavni objekti pa najmanj 1,50 metra. To pravilo je posplošeno in se na posameznih območjih gradenj lahko tudi nekoliko razlikuje. Eden od ciljev novega gradbenega zakona je tudi zagotovitev čim večje pravne varnosti investitorju. S tem bodo zaostreni pogoji za uveljavljanje pravnega varstva pri obnovi postopkov izdaje gradbenega dovoljenja. V primeru sprožitve postopka za obnovo gradbenega dovoljenja s strani sosedov objekta, ki niso bili udeleženi v postopku, se po novem kot pogoj za obnovo postopka zahteva preverjanje ali bi obnova lahko privedla do drugačne odločitve o izdaji gradbenega dovoljenja. Obnovo postopka je z novim zakonom dovoljena le do faze izvedbe grobih gradbenih del, pri postopkih nadaljnjih del pa nič več. Pri samem postopku izdaje gradbenega dovoljenja novi zakon opredeljuje tri različne vrste postopkov: rednega, skrajšanega in integralnega, v katerega je integriran postopek presoje vplivov v okolje. Pri gradnji, za katerega je potrebno tudi okoljevarstveno soglasje, bosta postopka izdaje gradbenega dovoljenja in okoljevarstvenega soglasja združena v en postopek. S tem bo ta racionaliziran in bolj učinkovit, posledično s tem pa krajši in cenejši postopek. Združeni bodo tudi drugi doslej ločeni postopki izdajanja soglasij v en sam postopek in v enotno gradbeno dovoljenje. Termin »soglasja« bo z novim zakonom spremenjen v »mnenja«. Ti bodo za pristojni upravni organ podlaga za izdajo gradbenega dovoljenja. Na ta način nam bo kot investitorju omogočeno njihovo usklajevanje v postopku izdaje gradbenega dovoljenja. Nova gradbena zakonodaja predvideva možen skrajšan postopek za izdajo gradbenega dovoljenja že v enem mesecu. Pogoj za njegovo uvedbo bo predložitev soglasja vseh oseb, ki imajo status stranke (npr. sosedje), vseh predpisanih mnenj ter pozitivno mnenje občine in ostalih pristojnih služb glede skladnosti s prostorskimi akti in drugimi morebitnimi predpisi. Predpisan zakonski rok za izdajo gradbenega dovoljenja po rednem postopku je sicer dva meseca. Poenostavljen bo tudi postopek pridobitve uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje, ki je pogoj za dodelitev hišne številke, bo sicer potreben za katerikoli objekt, ki potrebuje gradbeno dovoljenje. Izjema bo nezahteven objekt. Pri manj zahtevnem objektu bo postopek izdaje uporabnega dovoljenja poenostavljen. Za manj zahteven objekt se šteje večina stanovanjskih in poslovnih objektov. Pri takšnem objektu se bo poenostavljen postopek vodil na podlagi predloženih izjav udeležencev pri gradnji. Ob tem tehnični pregled objekta s posebnim ugotovitvenim postopkom ne bo več obvezen. Pogoj za izdajo uporabnega dovoljenja bo le popolna zahteva za njegovo izdajo, katero bomo vložili po dokončanju gradnje. Upravni organ nam bo izdal upravno dovoljenje v 15 dneh od vložitve popolne zahteve. Po novem si bomo lahko pridobili dovoljenje za objekt daljšega obstoja oziroma drugače povedano; lahko bomo legalizirali neproblematično nedovoljeno gradnjo, ki je starejša od 20 let in je ustrezno evidentirana v katastru nepremičnin. V ta namen bomo morali plačati nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora. S tem ne bo več bojazni po rušenju takšnega nekdaj nelegalno zgrajenega objekta, novo legaliziran objekt pa bomo lahko zavarovali ali uporabili kot zavarovalno osnovo za pridobitev posojila. S prošnjo za legalizacijo objekta bomo morali dokazati, da smo lastnik tega objekta, da plačujemo stroške komunalnega prispevka in da objekt tudi dejansko obstaja že dlje časa. Mlajši objekt, ki je bil zgrajen do uveljavitve zakona, bomo lahko legalizirali po postopkih, ki so veljali v času gradnje. Tako kot dosedanja gradbena zakonodaja, tudi nova omogoča, da lahko mi kot investitor objekt za lastne potrebe gradimo sami. To bo veljalo tudi za objekt, za katerega je potrebno gradbeno dovoljenje. Ker bomo v tem primeru sami nastopali kot izvajalec gradnje, bomo morali zagotoviti najmanj takšno kakovost izvedbe, kot je predpisana z zakonom, graditi bomo morali na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja, v skladu z dokumentacijo za izvedbo gradnje, pogodbo ter strokovnimi predpisi in pravili. V primeru gradnje v lastni režiji si bomo morali najeti gradbenega nadzornika, s katerim bomo sklenili pisno pogodbo o nadzoru nad našo gradnjo. Z novim zakonom bodo spremenjene tudi nekatere definicije. Na primer definicija objekta se bo smatrala tudi za nekatere gradbene posege kot so npr. utrditve zemljišč, odkopavanje in nasipavanje, kateri po prejšnji zakonodaji niso imeli lastnosti objekta. Na drugačen način bodo urejeni tudi udeleženci pri gradnji objekta. Tako bo moral izvajalec, ki ima registrirano opravljanje dejavnosti gradbeniških storitev (izjema so dejavnosti zaključnih gradbenih del) urediti tudi zavarovanje odgovornosti za škodo in z najmanj enim delavcem, ki izpolnjuje pogoje za vodjo del, skleniti pogodbo o zaposlitvi. Čeprav je do uporabe novega gradbenega zakona manj kot mesec dni, ima predvsem strokovna stroka iz področja projektiranja in arhitekture številne pomisleke in pripombe na njega. Tako da se lahko do 1. junija z njegovo dokončno uporabo vsebina nove zakonodaje tudi še nekoliko spremeni.
pripravil: M.A.
