Od ideje do začetka gradnje
Lastna hiša je gotovo eden največjih življenjskih ciljev marsikaterega izmed nas. Kljub temu, da je na prvi pogled to neuresničljiv cilj, mnogi pridejo do njega. Če bomo vsaj malo bolj seznanjeni na kaj paziti pri nakupu zemljišča in kakšno gradbeno dokumentacijo je potrebno pridobiti, bo pot gotovo lažja.
Od leta 2008 naprej so nas vsi mediji neprestano zasipali z novicami o globalni gospodarski krizi. S tem so naredili veliko paniko med prebivalstvom in morda posledično ustvarili še večjo krizo od dejanske. Zaradi strahu so potrošniki pričeli varčevati na vseh področjih. Tako pri investicijah v podjetjih, kot pri gradnji ali adaptaciji zasebnih hiš. Če smo v zadnjih letih razmišljali o svoji novi lastni stanovanjski hiši, je morda ravno po tem težkem času negotovih gospodarskih razmer pravi trenutek za udejanjenje teh razmišljanj. Znižanje cen vseh gradbenih storitev in zaradi zmanjšanja del večja konkurenca ponudnikov sta že med razlogi za gradnjo hiše v tem trenutku. Tudi cene zemljišč in nepremičnin so se znižale.
Izbira gradbenega zemljišča
Če nimamo takšne sreče, da bi zemljišče podedovali, bomo kot prvo seveda morali izbrati ustrezno parcelo. Slovenija leži v takšnem geografskem področju, da imamo na izbiro res zelo raznovrstna področja za gradnjo hiše. Glede na to se seveda tudi razlikuje cena zemljišča. V večjih mestih in njihovih okolicah bo cena kvadratnega metra površine lahko tudi nekajkrat višja kot v odročnih vaških pokrajinah. Zato se kot prvo naj odločimo v kakšnem okolju sploh želimo živeti. Težko bomo namreč našli parcelo, ki bo blizu mesta in bo hkrati v mirnem odmaknjenem okolju. Če pa že najdemo takšno okolje, pa so običajno to luksuzna področja, ki imajo temu primerno tudi hudo zvišano ceno. Najbolje bo, če najdemo optimalen kompromis med našimi željami in našimi finančnimi zmogljivostmi. Lega in okolica parcele je torej gotovo eden izmed najbolj pomembnih adutov za izbiro. Ali je zemljišče na prisojni oziroma osojni legi, je v kotlini, strmini ali na ravnini. Je področje izpostavljeno padavinam, vetru, megli, vlagi, itd. Sonce je za bivanje odločilnega pomena, zato je pomembno, da je stanovanjsko zemljišče soncu dosegljivo čim večji del dneva. Kolikor bolj bo parcela v kotlini, toliko manj časa jo bo sonce dosegal. Če je parcela na strmini, bo sicer potreben obširnejši gradbeni poseg, vendar v primeru, da je ta na sončni legi, se nam bo to dolgoročno obrestovalo. Poleg tega bo tudi pogled na okolico bistveno drugačen kot v kotlini. Ravno pogled na parcelo in iz nje je eden izmed pomembnih argumentov ob izbiri. Kar nekako privilegiran položaj imajo tiste gradbene parcele, s katerih je lep in širok pogled na naravo ali tudi urbano okolje. Nasproten učinek imajo parcele, ki so v neposredni bližini visokega gospodarskega ali poslovnega objekta, prometne infrastrukture, ipd. Poleg oviranja sončnih žarkov povzroča tudi nenehen občutek utesnjenosti. Moteč dejavnik pri izbiri parcele je lahko tudi prisotnost hrupa. Njega povzročajo različni viri. Tako je na primer lahko vzrok bližina prometne ceste, tovarne, gostinskega lokala, različnih prireditvenih prostorov in podobno. Ob tem je pomembno, da si parcelo ogledamo ob različnih dnevih in času, saj bomo le tako dejansko prepoznali morebitne moteče dejavnike. Hrup nam sicer ob ogledih ali pričetku gradnje še ne bo tako hudo moteč, vendar nas bo s časom pričel vse bolj motiti. Ob tem si moramo seveda vzeti v zakup, da če bomo izbirali urbano okolje, bo hrup več ali manj prisoten. Cena zemljišča je precej odvisna od njegove dostopnosti in bližine prometnih povezav. Obvezno se naj pozanimamo ali dovozna pot na zemljišče poteka preko sosedove parcele, oziroma ali je sploh vrisana v zemljiško knjigo. V marsikaterem primeru se ravno zaradi dovozne poti zakomplicira cel gradbeni postopek. Bližina šole, vrtca, delovnega mesta, avtomobilske ceste ali železniške postaje je gotovo med najbolj pomembnimi argumenti za lagodno življenje. Pomembno vlogo igra tudi komunalna opremljenost zemljišča. To pomeni ali je na parceli možnost takojšnje priključitve elektrike, vodovoda, mogoče celo kanalizacije in plina. Hkrati naj vemo, da v kolikor ima parcela več omenjenih možnosti, toliko bolj se njena cena zvišuje.
Začetek pridobivanja dokumentacije
Ko si dodobra ogledamo izbrano parcelo, pričnemo s preverjanjem obstoječe dokumentacije in zbiranjem preostale dokumentacije za začetek gradnje hiše. Ob tem je pomembno, da natančno preverimo vso dokumentacijo, ki zajema vpogled v pravno stanje zemljišča. Pregledati je potrebno pod kakšno kategorijo je zemljišče vpisano v zemljiško knjigo, ali parcelo bremenijo dolgovi, hipoteke ali najemi. Vsekakor se naj ugotovi kdo je dejanski lastnik parcele, oziroma ali je lastnikov več in koliko jih je. V kolikor je z dokumenti vse v redu, sledi sestava kupoprodajne pogodbe in njena overitev pri notarju. Za preverjanje dokumentacije je potrebno kar nekaj časa in tudi poznavanje zakonodaje. Zato je priporočljivo, če namesto nas to opravi pooblaščeno podjetje, ki poleg preverjanja izdela kupoprodajno pogodbo in s tem skratka pomaga, da brez zapletov čim hitreje postanemo lastnik zemljišča. S končanim nakupom zemljišča sledi vpis v zemljiško knjigo. Ta od leta 2011 poteka le še elektronsko. Če bomo vpis v zemljiško knjigo opravili sami, brez pomoči odvetnika, notarja ali nepremičninske agencije, se moramo najprej registrirati na spletni strani e-vložišča. Za registracijo bomo potrebovali kupoprodajno pogodbo in digitalno potrdilo, katerega si pridobimo na upravni enoti. Kljub poenostavljenim pravilnikom o projektni dokumentaciji, ki je v uveljavi od leta 2008, bo zbiranje vseh potrebnih dokumentov nam vzelo nemalo živcev, prostega časa in tudi denarja. Namreč glede na dosedanjo gradbeno zakonodajo šele po prejetju sklepa o pravnomočnosti gradbenega dovoljenja lahko fizično pričnemo z gradnjo hiše. Zaradi tega se večina investitorjev odloči za najem pooblaščenega strokovnjaka, ki namesto njih preskrbi vso zahtevano gradbeno dokumentacijo. To so številni gradbeni inženiringi ali projektantska podjetja. Na ta način bomo lažje in tudi hitreje prišli do potrebnih dokumentov. Sicer nam zakonodaja dopušča, da lahko sami nastopimo kot vložnik posameznih delov projekta, vendar moramo za izdelavo najeti projektantski ali arhitekturni biro oziroma gradbeni inženiring. Zelo pomembno je, da izberemo projektanta, ki mu bomo v celoti zaupali. Priporočljivo je, da izberemo takšnega izvajalca, ki izvede kompleten projekt. Torej nam preskrbi vse potrebne dokumente. Naša naloga je le, da mu izrazimo svoje želje glede gradnje hiše. Ob postopku zbiranja in izdelave dokumentacije naj bomo redno v kontaktu z projektantom, saj bomo le tako vedeli, kdaj bomo lahko pričeli z gradnjo. Kljub pravilniku o projektni dokumentaciji, ki temelji s ciljem hitrejšega postopka pridobivanja dokumentacije, traja celoten postopek njenega pridobivanja še vedno nekaj mesecev. Celotna projektna dokumentacija je sicer precej obsežna mapa, v kateri so številni načrti, soglasja, sklepi in podobni dokumenti. Projektno dokumentacijo izdela projektant arhitekt. Pri tem sodeluje s številnimi strokovnjaki - z gradbenim inženirjem, ki poskrbi za statično stabilnost novega objekta, z inženirjem elektrotehnike, ki projektira elektro instalacije ter z inženirjem strojništva, ki izdela projekte strojnih napeljav (vodovod, ogrevanje in prezračevanje). Arhitekt po potrebi zagotovi sodelovanje še drugih strokovnjakov (geologa, hidrologa, geomehanika). Pomembno je, da so posamezni projekti med seboj usklajeni, saj bo le na ta način zagotovljeno, da bo pozneje zgrajena zgradba in oprema v njej izvedena pravilno in v skladu z naročnikovimi željami. Projektno dokumentacijo izdela projektant po točno določenem zaporedju. Najprej izdela idejno zasnovo objekta, nato idejni projekt, zatem še projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, projekt za izvedbo ter projekt izvedenih del. S starim pravilnikom je bilo potrebno najprej pridobiti lokacijsko informacijo, ki z novim pravilnikom ni več obvezna, a jo je kljub temu priporočljivo naročiti, saj predstavlja pomemben zbir informacij, povezanih z nameravano gradnjo.
Izdelava geodetskega načrta
Geodetski načrt je osnova kateregakoli projekta, na podlagi katerega se izvede gradbeni poseg v prostor. Takšen načrt izdela za to pooblaščeno geodetsko podjetje. Tako kot pri drugih dejavnostih je tudi pri geodetskih storitvah velika konkurenca. Med enim in drugim podjetjem se razlikuje ne samo cena storitve, temveč tudi hitrost izdelave in predvsem kakovost izdelanega geodetskega načrta. Čas izdelave načrta je lahko od 14 dni pa do enega meseca ali celo več. Vedeti moramo, da je dovolj kvalitetno izdelan geodetski načrt osnova za vse poznejše grafične prikaze v projektni dokumentaciji. Torej je od njega odvisna kvaliteta izdelane projektne dokumentacije. Ob prvem srečanju z geodetom mu pojasnimo naše želje in zahteve. Sporoči nam kaj od tega je možno realizirati in kaj ne, oziroma nam svetuje pri izbiri najbolj primerne rešitve. Hkrati nas seznani še z rokom izdelave geodetskega načrta in višino stroškov v zvezi z njim. Na gradbenem zemljišču geodet posname vse obstoječe objekte in komunalne vode. Na podlagi geodetske izmere, zemljiško katastrskih podatkov in podatkov o gospodarski javni infrastrukturi geodet izdela geodetski načrt. Pravilnik o geodetskem načrtu določa njegovo vsebino, načrt izdelave in uporabo. Grafični prikaz in certifikat sestavljata geodetski načrt. Celoten geodetski načrt mora sicer natančno vsebovati podatke o reliefu, stavbah, rabi zemljišč, rastlinstvu, vodi, geodetskih točkah, administrativni meji, podatke o zemljiških parcelah ter prometni, energetski in komunalni infrastrukturi. Takšen geodetski načrt je izdelan v analogni in digitalni obliki, v merilu najmanj 1:1000, za območje najmanj 25 metrov od skrajnih robov predvidenega objekta. Geodetski izris na papirju predstavlja analogno obliko. V elektronski obliki pa je geodetski načrt izdelan v 2D ali 3D obliki, kar je odvisno od namena uporabe. Sestavni del geodetskega načrta je poleg grafičnega prikaza tudi certifikat načrta. V certifikatu so predstavljeni podatki o naročniku in izdelovalcu geodetskega načrta. Navedeno pa je tudi s kakšno natančnostjo je bila posneta GPS točka in kam je transformirana, iz katerih virov in v katerem času so bili pridobljeni podatki, ter navedeni tudi pogoji za uporabo geodetskega načrta.
Kaj vsebuje projektna dokumentacija?
Sedanja projektna dokumentacija je razdeljena na 5 glavnih delov. To so idejna zasnova (IDZ), idejni projekt (IDP), projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD), projekt za izvedbo (PZI), in projekt izvedenih del (PID). Idejna zasnova (IDZ) je namenjena pridobitvi projektnih pogojev in soglasij za priključitev pristojnih soglasodajalcev. Ti so v nadaljevanju sestavni del vodilne mape projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja. Projektantu poskušamo čim bolj natančno razložiti svoje želje in pričakovanja v zvezi z velikostjo in obliko objekta, ter tudi notranjih prostorov. Projektant naj nam razloži katere naše želje je dejansko mogoče uresničiti v idejni zasnovi in pozneje tudi v arhitekturnem načrtu. Na podlagi idejne zasnove se od pooblaščenih upravljalcev javnega vodovodnega in elektro omrežja pridobi soglasja za priključitev električne in strojne inštalacije. Idejni projekt (IDP) predstavlja arhitekturno rešitev objekta, ki nastane kot rezultat naravnih danosti zemljišča, upoštevanja želja investitorja in zahtev iz prostorskih aktov na posameznem območju. Vključuje oblikovno in funkcionalno rešitev objekta in služi kot osnova za PGD projekt. Osnovni dokument za izdajo gradbenega dovoljenja je projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD), ki je namenjen pridobitvi gradbenega dovoljenja v postopku na upravni enoti. PGD vsebuje vodilno mapo, načrte in elaborate. Sestavni deli vodilne mape so lokacijski podatki, izkazi in kopije pridobljenih soglasij. Lokacijski grafični prikazi projekta so razvidni iz geodetskega načrta, ki smo ga uvodoma prejeli. Omenjena mapa mora vsebovati izkaza o toplotni karakteristiki stavbe in njenem prezračevanju ter izkaz požarne varnosti stavbe. Med zahtevanimi načrti v primeru gradnje enostanovanjske hiše je potrebno predložiti le načrt arhitekture stavbe v merilu 1:100. Med zahtevanimi elaborati je potrebno predložiti geodetski načrt, zasnovo požarne varnosti in elaborat gradbene fizike. Nadgradnja projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja je projekt za izvedbo (PZI), ki je namenjen gradnji objekta. Ta vsebuje dopolnjene in podrobnejše načrte arhitekture, gradbenih konstrukcij, električnih inštalacij in opreme, telekomunikacijskih inštalacij in opreme ter strojnih inštalacij in opreme. Na podlagi tega projekta imamo določen izbor potrebnih materialov in načina izvedbe. Služi kot podlaga za sklenitev pogodbe z izvajalcem, ki na podlagi popisa opredeli vse stroške materiala in dela izvajalcev ter določi čas poteka gradnje. Projekt izvedenih del (PID) je namenjen pridobitvi uporabnega dovoljenja. Za stanovanjske stavbe ni potreben, če je hiša skladna z načrtom PGD in PZI.
Izdelava arhitekturnega načrta
Arhitekturni načrt je lahko tipski ali individualen po želji naročnika. Vsa projektantska podjetja izdelujejo projekte po naročilu, nekateri pa ponujajo tudi tipske načrte hiš. Ker je tipski načrt izdelan za večkratno prodajo, je cenejši. Z njim prihranimo tudi časovno, saj odpade usklajevanje želja in zamisli med naročnikom in projektantom. Projektanti svoje tipske načrte stalno posodabljajo, tako da ni bojazni, da bi s tipskim projektom kupili zastarel projekt, ki upošteva materiale in arhitekturno zasnovo izpred desetletja. Če kljub množici razpoložljivih tipskih načrtov ne najdemo načrta bodoče hiše po naših željah, je gotovo bolje, da se odločimo za individualen projekt. Arhitekturni načrt bo zato sicer dražji, potrebno bo nekaj več časa za izdelavo in uskladitev idejnega projekta. Vendar bomo imeli s takim načinom izdelave projekta hišo prilagojeno prostoru, v katerem bomo živeli, hkrati pa bodo naše želje kar najbolj upoštevane. To pa večinoma odtehta večjo investicijo in potreben čas. Ker bomo v načrtovani stavbi verjetno do konca življenja bivali mi sami, varčevanje pri izdelavi arhitekturnega načrta gotovo ni pametna odločitev. Pri izdelavi načrtov za vodovodne, elektro in strojne inštalacije je potrebno upoštevati soglasja za priključitev, izdana na podlagi idejne zasnove (IDZ), ki so jih izdala pooblaščena javna podjetja - upravljalci javnega vodovodnega in elektro omrežja. Enako velja ob priključitvi na javno ogrevalno omrežje oziroma omrežje zemeljskega plina. Distributerji - upravljalci električnega omrežja morajo podati soglasja za priključitev v 30 dneh od prejema popolne vloge. Dejanski fizični priklop izvedemo v dogovoru z upravljalcem v trenutku, ko nastopi potreba. Za termin se z njim dogovorimo pravočasno, v skladu s pogoji iz soglasja za priključitev.
Pridobitev gradbenega dovoljenja
Pred izdajo gradbenega dovoljenja je potrebno v celoti plačati komunalni prispevek. Na pristojnem občinskem oddelku nam izdelajo informativni izračun za odmero komunalnega prispevka. Izračunamo si ga lahko tudi sami na spletu. Izračuna se v odvisnosti od površine gradbene parcele, bruto etažne površine objekta in komunalne opremljenosti območja gradnje. Končni izračun se med občinami razlikuje. Prispevek je višji, če je električno ali vodovodno omrežje že na parceli, če je že urejena kanalizacija in javna razsvetljava, cesta asfaltirana, itd. Plačilo komunalnega prispevka je običajno zadnji večji strošek pred gradnjo. Po pridobitvi vseh potrebnih soglasij se celotno projektno dokumentacijo predloži upravnemu organu, ki izda gradbeno dovoljenje. Ob tem je potrebno omeniti, da je v pogostih primerih treba zaradi zahtev upravne enote (odkrite nepravilnosti v projektni dokumentaciji) vlogo za pridobitev gradbenega dovoljenja dopolnjevati. Pomembno je, da pomanjkljivosti v projektni dokumentaciji čim prej odpravimo, saj se le tako celotni postopek pridobivanja gradbenega dovoljenja ne bo predolgo zavlekel. Ko so projektni pogoji usklajeni, upravna enota takoj izda soglasje na projekt. Hitrost celotnega poteka pridobivanja soglasja je precej odvisna od ene do druge upravne enote. Po izdaji gradbenega dovoljenja na upravno enoto vložimo še vlogo za potrditev pravnomočnosti gradbenega dovoljenja. Po potrditvi, da upravna enota in ministrstvo za okolje in prostor nimata pritožb (8 dni od oddaje popolne vloge), prejmemo pravnomočen sklep.
pripravil: M.A.
